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县人大常委会：

受县政府委托，本次会议我就萧县“十三五”期间棚户区改造规划进行报告。

一、棚户区改造的意义

棚户区改造是一项惠及千家万户、造福子孙后代的民心工程、德政工程，目前我县城区内住房多为自建房，手续不齐全，房屋布局混乱，缺乏整体规划，杂乱无章、高低不齐，基础设施较差，消防隐患严重，环境脏乱差，通过改造棚户区，既可以彻底改变上述问题，提高群众的生活质量，又能完善城市功能、改善城市环境、提升城市品位，还能节约大批土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展提供用地保障。

二、萧县2016～2020五年棚改规划基本情况

根据棚户区改造政策规定及市委、市政府提出的棚户区改造要抢抓机遇、早谋划、早实施、早安置的要求，在前期调查摸底的基础上，我县制定了2016～2020年棚户区五年改造规划。将城区内基础设施薄弱的住宅区、城市危房、城中村纳入城镇棚户区改造范围，具体项目如下：龙山子棚改区1号和2号地块、陈沟棚改区、党校棚改区、龙河棚改区、火车站棚改区、魏楼棚改区、城南入口棚改区、建筑建材区域棚改区、葡萄酒厂1号地块棚改区、葡萄酒厂2号地块棚改区、道东三角区棚改区、附小1号地块棚改区、附小2号地块棚改区、西内环以西棚改区、龙霄社区棚改区，共15个棚改区域，总计28536户，6847950平方米。

五年规划拆迁区域建筑物总面积684.8万㎡，占地14700亩，全部安置（按容积率2.2计算,实物安置按70%计算）需土地3260亩，全部完成棚改后可节约土地11440亩。

五年规划征迁户数28536户，征迁房屋建筑面积约6847950平方米，征迁总费用163.8亿元：其中按照30%货币化补偿（房屋及附属物按2700元/㎡计算）55.5亿元；70%实物安置建设费用98亿元（按2046元/㎡计算），70%实物安置24个月过渡费用（4元/月/㎡）4.6亿元；工作经费（40元/㎡）2.7亿元,未预见费用3亿 。

三、成立棚改工作领导小组

为进一步推动我县棚户区改造项目建设，加强对县城区域棚户区改造工作的组织领导和统筹协调，持续改善人居环境，提升城市品位，经县委、县政府同意，决定成立萧县棚户区改造前期工作领导小组。领导小组成员单位：住建局、房管局、国土局、建投集团、财政局、发改委、环保局、龙城镇。

具体负责县棚户区改造工作的招商洽谈、联系协调及项目前期手续，包括立项、可研、环评、土地报批、规划设计、招标等相关工作，项目开工后由房管局具体实施项目管理。

四、具体项目情况

（一）龙山子1号地块棚改区。位于交通东路与符夹铁路交叉口以北。拆迁户数830户，拆迁面积19.9万平方米，占地332亩。目前容积率0.9。安置房建设按容积率2.2计算占地83.7亩，可释放土地248.3亩。该项目已与今年4月份开始启动，目前，拆迁已基本结束，1.1亿元货币化补偿已到位，安置房建设正在进行。

龙山子2号地块棚改区。位于龙凤大道以南、龙山路以东、县烈士陵园以北。拆迁户数584户，拆迁面积14万平方米，占地262.5亩。目前容积率0.8。安置房建设按容积率2.2计算占地66.8亩，可释放土地195.7亩。

（二）陈沟棚改区。位于311国道两侧、014县道两侧，西外环以东。拆迁户数4692户，拆迁面积112.6万平方米，目前容积率0.75。占地2251.8亩。安置房建设按容积率2.2计算占地537.3亩，可释放土地1714.5亩。该项目采取EPC方式已公开挂网招标。计划11月26号开标，确定中标单位后立即启动拆迁。（原来规划为1412户，现在西入口310四改八及污水处理厂拆迁一并纳入陈沟棚改区）

（三）党校棚改区。位于顺河路南侧、龙凤大道北侧、凤山花园西侧。拆迁户数1620户，拆迁面积38.8万平方米，占地648亩。目前容积率0.9。安置房建设按容积率2.2计算占地203.7亩，可释放土地444.3亩。该项目已在省农发行进行了融资。计划12月份启动招标程序。

（四）龙河棚改区。位于中山路以东、龙河以西、九龙宾馆以北、瑞景小区以南，拆迁户数1088户，拆迁面积26.1万平方米，占地489.6亩。目前容积率0.8。安置房建设按容积率2.2计算占地124.6亩，可释放土地365亩。

（五）火车站棚改区。位于火车站路、小康路南北、龙山路东西，拆迁户数2580户，拆迁面积62万平方米，占地1032.3亩。目前容积率0.9。安置房建设按容积率2.2计算占地295.6亩，可释放土地736.7亩。

（六）魏楼棚改区。位于龙凤大道以北、东外环以西，拆迁户数1350户，拆迁面积32.4万平方米，占地607.5亩。目前容积率0.8。安置房建设按容积率2.2计算占地154.7亩，可释放土地452.8亩。

（七）城南入口棚改区。位于南外环以北、教育路以南、龙河以西、西内环以东，拆迁户数8399户，拆迁面积201.6万平方米，占地5497.5亩。目前容积率0.55。安置房建设按容积率2.2计算占地962.1亩，可释放土地4535.4亩。

（八）建筑建材棚改区。位于龙河以西、瑞景新城以北、交通路以南，拆迁户数230户，拆迁面积5.5万平方米，占地91.7亩。目前容积率0.9。安置房建设按容积率2.2计算占地19.2亩，可释放土地72.5亩。

（九）葡萄酒厂1号地块棚改区。位于淮海西路以北、健康北路以西、北外环以南，拆迁户数1360户，拆迁面积32.6万平方米，占地612亩。目前容积率0.8。安置房建设按容积率2.2计算占地171亩，可释放土地441亩。

（十）葡萄酒厂2号地块棚改区。位于交通西路以北、虎山路以西、淮海路以南，拆迁户数600户，拆迁面积14.4万平方米，占地270亩。目前容积率0.8。安置房建设按容积率2.2计算占地68.7亩，可释放土地201.3亩。

（十一）道东三角棚改区。位于311国道与交通东路交叉口以北、火车道以南。拆迁户数344户，拆迁面积8.2万平方米，占地247.2亩。目前容积率0.5。安置房建设按容积率2.2计算占地39.3亩，可释放土地207.9亩。

（十二）附小1号地块棚改区。位于顺河路以西、健康北路以东、龙凤大道两侧，拆迁户数638户，拆迁面积15.3万平方米，占地255亩。目前容积率0.9。安置房建设按容积率2.2计算占地73亩，可释放土地182亩。

（十三）附小2号地块棚改区。位于大同街以南、淮海路以北、中山路以西、健康路以东。拆迁户数488户，拆迁面积11.7万平方米，占地195亩。目前容积率0.9。安置房建设按容积率2.2计算占地49亩，可释放土地146亩。

（十四）西内环以西棚改区。位于小西环以西、三里路两侧，拆迁户数2158户，拆迁面积51.8万平方米，占地1295亩。目前容积率0.6。安置房建设按容积率2.2计算占地247亩，可释放土地1048亩。

（十五）龙霄社区棚改区。位于小康路以北、中山路以西、交通路以南、丰收路以东。拆迁户数1575户，拆迁面积37.8万平方米，占地630亩。目前容积率0.9。安置房建设按容积率2.2计算占地165.5亩，可释放土地464.5亩。

五、棚改资金落实方式与偿还的渠道

一是积极包装项目。争取政策性金融机构的资金支持（如芦屯项目、党校项目），目前已在国开行农发行等政策性金融机构棚改专项融资13亿元。另外我县在皖北地区率先发行了9亿元的企业债券，其中6亿元用于棚户区改造。二是与房地产开发相结合。对拟开展棚改的地块，政府采取零收益的方式引进开发企业来联合建设，即企业出钱、政府组织拆迁，拆迁地块建设安置房，剩余的土地用作商品房开发（商业开发模式，如龙山子项目和下步的党校项目）。三是向企业借支的方式。由企业出拆迁资金和代建安置房，政府组织拆迁，拆成净地后用土地出让金进行偿还（融资模式）。四是向商业银行申请贷款。经与徽行、建行联系，金融机构对棚户区改造项目也很感兴趣，愿意合作。

偿还方式：一是用土地出让金偿还，棚户区改造完成后可节约土地11440亩。二是包装项目，用政策性金融机构专项资金偿还。

六、项目风险分析

前期政府按照县人大的要求，组织了专家对项目的实施进行了风险论证，认为拆迁风险与投资风险均可控。具体为：

（一）拆迁风险评估

根据龙城镇、征收办前期入户调查，90%以上的住户赞同棚改，且我县的拆迁已步入正轨，文化艺术城、农委区域两个困扰萧县多年的拆迁难题已解决，龙山子区域10万㎡2个月拆迁结束，这些都为下步棚改拆迁积累了经验、树立了信心。因此拆迁的风险可控。

（二）资金风险评估

1、预计总收益181.3亿元。

根据国土资源局提供的数据，我县2016年1月1日～2016年9月19日累计出让城区建设用地6宗共295.92亩，成交总价46887万元，折算成平均单价为158.45万/亩。按照此价格计算，理论上全部棚改结束可收益181.3亿元。

2、预计棚改专项支出174.1亿元。其中：征迁总费用163.8亿元；综合利息10.3亿元。

备注：按照政府融资模式，货币化补偿资金按照同期银行贷款基准利率的1.3倍计息（同期银行利率为4.75%），偿还期限3年，货币化补偿55.5亿元到期需偿还利息10.3亿元。

3、预计其它支出62亿元。根据比对城区土地利用的控规和详规，上述棚改区域内需预留学校、绿地、公园、广场、停车场、公共服务与公共设施等用地3928亩。即节约的土地中3928亩政府不再进行出让。

4、正负关系：理论计算政府需支出54.8亿元。但如果去掉政府预留的土地（62亿元），政府仍可获益7.2亿元。（因为即使不实施棚户区改造，政府也要对控规、详规中规划的绿地、学校、公园等土地进行征收，这部分费用不应计入棚改成本中）。

因此，理论上资金风险可控。

七、推进的原则

1、综合考量的原则。综合考虑提升城市形象、改善人居环境的需要和城建114发展战略、道路拓展、断头路的打通、环境整治与黑臭水体治理等方面的需要，坚持急需的优先实施。

2、循序渐进的原则。坚持一次规划、分步实施、量力而行、循序渐进推进，每个项目实施前要将方案做细、做实，功能定位要清晰准确，逐项目进行综合风险评估，每年拟实施的项目都要提交县委政府研究通过后实施，确保成熟一个实施一个，不一哄而上。今明两年计划先实施4个出入口（龙山子、陈沟、党校、城南入口）和龙河（一河五沟）治理项目。

3、新老城区统筹发展的原则。坚持老城改造和新城建设双轮驱动战略，将老城区拆迁的土地预留为绿地、公园、广场、游园、停车场、学校等公共基础实施用地，然后高标准规划和实施，将老城区功能进一步提升和完善。本着老城新城规划引领、错位有序发展的原则，大力推进凤北新区的建设，实现“扮美老城、扮靓新城”的城建114战略目标。

4、妥善安置的原则。每个棚改实施区域都要先建设安置房，先拆迁安置房建设区域，拆迁后立即建设安置房，安置房建设好后再大范围拆迁，保证拆迁户能够有地方住。同时对先期拆迁的生活困难无住房拆迁户，政府提供剩余的安置房作为过渡房进行过渡。棚户区改造区域安置房建设应与同区域的商品房同等质量、同等标准标，保证拆迁户的合法权益不区别对待。

5、借力发展的原则。通过政策性金融机构、融资平台、招商引资等方式千方百计筹集资金，借船出海、借鸡生蛋、借力发展，通过筹集企业资金或社会资金来推动棚改项目的实施。目前我县已成功申贷19亿元，2017年项目库追加的1600套又可以申贷7亿元，这样就有26亿元资金周转，采取推磨的方式逐个项目进行，完全可以解决资金问题。

6、强化宣传的原则。加大宣传力度，利用多种方式广泛宣传棚改的政策和意义，宣传已经实施的项目推进情况，宣传每个棚改项目的规划和功能定位，宣传每个项目改造后的远景，争取拆迁群众的最大的理解支持和接受。

7、严把政策的原则。严格按照程序进行拆迁，坚持公开、公平、公正、坚持张榜公示，统一标准，一把尺子量到底。

八、目前项目实施情况

1、棚户区改造整体规划方案县委会已通过。

2、龙山子1号地块安置房正在开挖地基。

3、陈沟区域招标报名已结束，正在公示，11月26号开标。

4、党校区域计划12月份启动招标程序。

---------下方为具体项目地址--------

2016年实施：

1、项目名称: 陈沟棚改区    项目地址：311国道两侧、县道014两侧、西外环以东

2、项目名称: 党校棚改区   项目地址：顺河路南侧、龙凤大道北侧、凤山花园西侧

3、项目名称: 火车站棚改区  项目地址：火车站路、小康路南北、龙山路东西

4、项目名称:龙山子棚改区1号地块   项目地址：交通东路与符夹铁路交叉口以北

     项目名称:龙山子棚改区2号地块   项目地址：龙凤大道以南、龙山路以东、烈士陵园以北

2017年实施：

5、项目名称：城南入口棚改区  项目地址：南外环以北、教育路以南、龙河以西、西内环以东

6、项目名称: 葡萄酒厂棚改区1号地块   项目地址： 淮海路以北、健康北路以西、北外环以南

7、项目名称: 葡萄酒厂棚改区2号地块 项目地址：交通西路以北、虎山路以西、淮海路以南

8、项目名称: 龙河棚改区   项目地址：中山路以东、龙河以西、九龙宾馆以北、瑞景小区南

2018年实施：

9、项目名称：道东三角棚改区   项目地址： 国道311与交通东路交叉口以北、火车道以南

10、项目名称：魏楼棚改区   项目地址：龙凤大道以北、东外环以西

11、项目名称：龙霄社区棚改区 项目地址：小康路以北、中山路以西、交通路以南、丰收路以东

12、项目名称：附小1号地块棚改区 项目地址： 顺河路以西、健康北路以西、龙凤大道两侧

13、项目名称：附小2号地块棚改区  项目地址：大同街以南、淮海路以北、中山路以西、健康路以东

14、项目名称：建筑建材棚改区 项目地址：龙河以西、交通路以南、瑞景西城以北

15、项目名称：西内环以西棚改区 项目地址： 小西环以西  三**两侧

声明：萧县棚户区改造各项目主要经济指标以官方数据为准！