从今天开始，聊聊地产开始分期分版块盘点西安市各个区域各种规划，包括商业、道路、交通设施等。我们一起了解西安，爱上西安。

今天第一篇就从西安市目前商业网点规划聊起。

根据西安市政府部门发布的西安市整体规划，西安市商业布局在空间结构上呈现：九宫格局，轴向布点，一核多心，组团发展的特点，总体布局规划为：一核一轴两副两带，一港九心十区十二圈，形成消费聚集板块与产业聚集板块层次分明，功能互补，布局合理的商业体系。

一核

自从亲爱的邓爷爷喊出那句：让一部分先富起来的口号后，中国城市的发展无论什么领域，都开始严格按照以点带面的套路，大到中央领导倡导的城市群发展战略，小到一个城市的商业网点规划。当然西安也不外如是。

一核：皇城商贸旅游区

级别：都市商业中心

功能：大西安商业中心，西北地区商业发展风向标

这大概是全中国规划的最大面积的商业中心，占地8.84平方公里，具体位置是西安明城墙以内。这里占据着西安最好的地理位置，也是从古到今西安城市的中心。把它整体规划为西安市的商业中心，也算是“门当户对”，但也多少透漏着些许的无奈。

一轴

一轴：未央路—北关正街—北大街—南大街—长安路南北商业发展轴。

从上图可以看出来，这一轴连接的是西安市目前最具发展活力的区域。从北向南一次贯穿高铁站、市政办公中心、北大街、钟楼、小寨、电视塔等城市核心发展极，接南山，通渭河，真可谓是西安市城市发展的大动脉以及彰显其国际化商业水平的主要经济轴线。当然这条轴线沿线的房地产板块也是目前最为成熟的开发板块。

两幅

两幅：小寨商圈、曲江休闲商圈

级别：市级商业中心、大西安商业副中心

功能：都市时尚消费，青年消费，文化休闲，商务经济

小寨商圈

小寨商圈西起朱雀大街，东至翠华路，北起南二环，南至丈八东路，南北长约4.3千米，东西宽约1.8千米，总占地约7.74平方千米，同时其坐拥长安路，南二环，雁塔路等城市主干道，交通十分便利。小寨商圈云集大小商家2000余家，其中包含世纪金花，金泰商贸，赛格，百盛等知名品牌，总营业面积超过120万方。而且区域内超过20家的大中专院校及科研单位为其提供了充足的人流量。使其称为西安名副其实的商业中心。

由于其特殊的地理位置，在古代，小寨区域被称为“九五之地”，地段价值不言而喻。但是历史上由于小寨商圈成型较早，发展时间较长，因此欠缺配合大都市发展的功能规划。商圈客群定位上主要以周边年轻客群为主，功能定位上主要以中低档服装及餐饮业为主，未能有效的拉开消费档次从而满足更多消费者的需求。在区域商圈群起的今天，小寨商圈迎接着许多的挑战，但是随着赛格，国际购物中心等商业项目的入驻，小寨商圈正在进行着自身的革命。

曲江休闲商圈

曲江休闲商圈是随着曲江新区的迅速发展而崛起的，该商圈没有具体的界限划分，主要是以大雁塔景区及大唐芙蓉园景区为中心，包括大雁塔北广场、西广场、大唐不夜城、大唐通易坊、芙蓉新天地等主要商业区。曲江休闲商圈是依靠曲江新区主打的旅游产业带来的庞大旅游人群而兴起的，因此商圈的定位也偏向休闲娱乐，旅游，特色餐饮等。与依靠区域内常住人口兴起的小寨商圈在定位上有很大的区别。

两带

两带：二环商务经济带，三环商贸物流发展带

两带是对城市最重要的两个环形主干道做出的功能定位。二环素有城市“金腰带”之称，特别是在西安这个中心城区全是古城保护区的城市，二环承担着更为重要的交通重任。同时也是西安市内部几大行政区之间快速沟通的黄金干道。因此将其定位为城市商务经济带，主要用于发展商务楼宇经济也在情理之中。

而三环处于城市的最外围，是城市与外界沟通的主要干道。而且西安三环的规划也大大超越其它省会城市的规划，西安三环大概就是个正方形，南北东西长款都约为19公里，而首都北京四环南北长度不过17公里，东西宽度为18公里，从数据上看西安三环基本上不会随着城市的发展而成为城市内部的干道，因此其应该完全具备商贸物流产业发展的基础，将其定位于商贸物流发展带也具有一定的科学性。

一港

一港：国际港务区

级别：西部最大商贸物流聚集区

功能：商贸功能核心区

随着中国城市化进程的加快，西安，郑州，成都等内陆城市为了摆脱地理位置的束缚，赶超北上广等沿海发达城市，纷纷成立不沿海，不沿江，不沿边的内陆港，依靠保税、免税等优惠政策，借助铁路、航空等交通设施吸引国际大型加工制造业入驻，从而带动城市经济的发展。

西安国际港务就是在这种情况下应运而生的，西安港务区地处西安灞河渭河三角洲地带，西沿灞河，北至铁路北环线，东至西韩公路，南接城市三环和西安绕城高速，规划建设范围为44.6平方公里，是西安经济社会发展和城市建设“北扩、东拓、西联”的前沿区域，定位于打造西北最大的综合物流园区。但该区域目前招商引资不尽人意，目前仅有国美，阿里巴巴等电子商务公司服务中心入驻。

不过有小道消息说，西安港务区正和大型加工制造企业——富士康进行入驻洽谈。富士康刷GDP的能力，行业内有目共睹，而且它迅速的短时间的人口的导入能力也是导致一个新区迅速成熟有力的支撑，倘若真能谈成，对该区域经济发展也是个巨大的促进。

九心

九心：经开凤城商业中心，北城大明宫商业中心，西咸三桥商贸中心，城西土门商业中心，高新商业中心，长安新城商业中心，韩森寨商业中心，航天城商业中心，浐灞生态休闲商业中心

级别：区域商业中心

功能：满足区域消费需求的商业中心（辐射50万人群）

经开凤城商业中心

经开凤城商业中心位于西安市经济开发区内。长安城历史上也称为凤城，主要是因西汉长安城的凤阙而得名。建于西汉时期的凤阙楼高二十余丈（约67m），是当时长安城地标性建筑。阙楼上有一尊高五尺的铜凤凰，是当时测量风向的仪器。而现在的经开区就位于当时的凤阙之东，因此经开区内十余条东西走向的主干道就依次命名为凤城一路到凤城十路。凤城商业中心就依靠这十条主干道而建立起来的。其中以凤五地铁口附近及凤八行政中心附近商业发展最为成熟。

北城大明宫商业中心

北城大明宫商业中心是西安市二环内东北方向的主要商业配套，该商业中心主要以大明宫遗址公园为中心向四周辐射发展，是西安市又一个古城保护与经济发展的结合物，打造的是集休闲，娱乐，购物于一体的综合商业中心。目前发展最为成熟的是位于大明宫公园东侧的太华路沿线及西侧的未央路沿线，大明宫万达，大明宫建材市场，盛龙广场等大型商业设施已经入驻。而大明宫南侧最靠近市中心的区域由于，老城区改造的问题，尚未被有效开发。

西咸三桥商贸中心

西咸三桥商业中心位于西安三桥镇，是西安西郊的最大商业中心。三桥镇曾经是重要的通商关隘，是内地通往西北的门户，有西安“西大门”之说。改革开放以来，三桥镇重点发展机械加工，汽车，造纸等产业并取得了迅速的发展，上世纪90年代生产总值就跃居全国4万多个乡镇前列，被民政部评为“百颗星”之一，是名副其实的西北重镇。

但是2002年下半年，为配合西安市“清水行动”改造皂河的要求，三桥开始大规模拆迁。随之又相继建设绕城高速立交、西咸大道、阿房一路、西三环，每一个工程都伴随着拆迁。长时间的拆迁活动及修路对大量土地的占用都对三桥镇传统产业形成了巨大的冲击，经济发展曾一度降到谷底。后期西咸一体化的确立，又为三桥带来了发展的机遇，但是事实证明西咸一体化的道路不甚平坦，三桥商业中心的崛起也是任重而道远。

城西土门商业中心

土门商业中心位于西安城西土门街道，是西安城西二环附近的主要商业中心。土门正好处于高新区，沣东新城，经开区及老城区等成熟区域的交汇位置，周边大量的人流为整块区域商业的倔起带来了巨大的动力。土门商业中心的规划主要是为了填补城西缺少商业中心的空白，同时缓解城内的压力。

高新商业中心

高新区是西安领先的以科技为主题的商务经济区，承担着西安市人口迁移、城市重心转移等重要功能。随着大量外企的涌入，如今的高新区已经成为西安经济发展最为活跃、对外商务交往最为频繁、人居环境最为优越的区域。

而随着高新区的一步步崛起，高新商业中心的概念也随之形成。最早的高新区商业是围绕着科技路和高新路一横一竖的“T”字商圈建立起来的，后来随着世纪金花，金鹰国际购物中心等大型商超的开业及高新万达广场的入驻，依靠着高新区这块肥沃土壤的高新商业中心正在一步步比肩小寨、曲江等都市商圈。

长安新城商业中心

长安新城商业中心位于西安市西南方向，南接发展较为成熟的长安区老城区，北连发展的如火如荼的高新区，加上区域内几十所大中专高校及附属中学带来的几十万学生的消费能力，长安新城商业中心这个起步较晚的区域商业中心正面临着前所未有的发展机遇。万科，融创，金地等大型房企的入驻也给这个板块增光不少，但是从长远来看，客群较为单一，离主城区较远，缺少高端消费群体仍是该商业中心发展的瓶颈。

韩森寨商业中心

韩森寨商业中心是西安市城东的主要商业配套，南接曲江商业中心，北望大明宫商业中心，辐射整个城东的消费人群。韩森寨商业中心是西安著名的小商品及服装批发市场，主要商业配套以长乐东路及金花路为中心向四周辐射。该板块由于紧靠西安火车站，曾是西安最具活力的商贸市场，轻工批发市场，康复路批发商场，西北小商品市场等都是上世纪西安人购物的主要场所。

但随着人们消费水平的提高，单单以价低取胜，没有品牌意识的批发市场越来越难以满足人们的需求，因此该区域商业设施的升级改造也势在必行。但改革必定会带来阵痛，相信这也是韩森寨所面临的主要困境。

航天城商业中心

航天城商业中心位于西安民用航天基地，主要是为航天城基地内居住人员提供商业配套，同时分担主城区压力。西安民用航天基地是西安重点发展的四区两基地之一，代表着西安最尖端的科技与创新能力，同时也承载着陕西省科技强省的梦想。因此在这个区域规划商业中心也是情理之中。但从目前发展来看，消费人群不足仍是阻碍该商业中心赶超其它商业中心的主要原因。

浐灞生态休闲商业中心

浐灞休闲商业中心主要为西安市浐灞生态区提供商业配套，具体位置是浐河灞河的三角洲地带。稀缺的河景资源及公园资源为该区域发展高端类产品提供了支持，但同样作为新区商业中心，缺少强有力的消费群体也是阻碍该区域发展的重要原因。

结语

通过对西安市商业网点“一核两副两带，一港九心”的分析，我们基本可以看到西安市商业布局的脉络情况。但是“一核两副两带一港”规划过于庞大，覆盖人群过多，商业中心虽然有所细分但是仍是大包大揽，难分优劣。到底西安商业业态怎么规划，各中心重点商圈在哪里？请关注下期“十区十二圈”的分析！

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